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¿Qué pasa si el banco tasa mi piso por debajo del precio acordado en el contrato de arras?

Es uno de los momentos más estresantes en el proceso de venta de una vivienda. Has encontrado a un comprador interesado, has negociado el precio de venta en Valencia, ambas partes habéis firmado el contrato de arras y se ha entregado una señal económica. Todo parece marchar sobre ruedas hasta que llega el informe de la sociedad de tasación y salta la alarma: el banco ha valorado la casa por debajo del precio pactado en el contrato.

Esta discrepancia paraliza a muchos compradores y pone en riesgo operaciones casi cerradas. Si eres vendedor y te encuentras ante este escenario en Valencia, a continuación te explicamos en lenguaje sencillo por qué ocurre, qué consecuencias legales tiene sobre las arras y cuáles son las soluciones prácticas para salvar la venta.

1. El origen del problema: ¿Por qué la tasación bancaria es más baja?

Para entender lo que ocurre, hay que recordar cómo prestan dinero los bancos en España. Por norma general, las entidades financieras conceden como máximo el 80% del valor de tasación o del valor de compraventa (aplicando siempre el menor de los dos).

Si acuerdas vender tu piso en Valencia por 210.000 €, pero la tasadora homologada emite un informe valorándolo en 190.000 €:

• El banco concederá el 80% sobre los 190.000 € (es decir, 152.000 €).

• El comprador necesitará aportar de su bolsillo los 58.000 € restantes para completar el precio de la casa, además del 10-12% habitual para pagar los impuestos de compraventa (ITP) y los gastos de notaría.

Si el comprador no dispone de ese dinero líquido ahorrado para cubrir el descuadre, la concesión de su hipoteca se bloquea de inmediato.

2. ¿Qué ocurre con el contrato de arras y el dinero de la señal?

Las consecuencias legales sobre la señal entregada dependen de cómo se haya redactado la cláusula de financiación dentro del contrato de arras:

Caso A: El contrato incluye una «cláusula resolutoria por no obtención de hipoteca»

Si en el contrato de arras se incluyó expresamente que la venta quedaba condicionada a la concesión del préstamo hipotecario, el comprador puede rescindir el contrato justificando la denegación del banco. En este supuesto, el vendedor debe devolver íntegramente la señal y la venta se deshace sin penalizaciones para ninguna de las partes.

Caso B: El contrato de arras no incluye ninguna condición sobre la hipoteca

Si se firmaron unas arras penitenciales estándar sin condicionar a la financiación:

• La imposibilidad de obtener la hipoteca no exime al comprador de su obligación contractual.

• Si el comprador decide no continuar con la compra al no conseguir el dinero sobrante, perderá la señal entregada a favor del vendedor.

• No obstante, llegar a esta situación suele ser doloroso para ambas partes, ya que el comprador pierde sus ahorros y el vendedor pierde un tiempo valioso con el piso paralizado fuera del mercado.

3. Las cuatro soluciones prácticas para salvar la venta de tu piso

Antes de dar la operación por perdida o acudir a los tribunales, existen varias alternativas para resolver la situación de mutuo acuerdo:

1. Solicitar una Segunda Tasación (Contratasación)

La normativa del Banco de España permite al comprador aportar una tasación realizada por cualquier otra sociedad de tasación homologada oficial. Si la nueva tasadora emite una valoración más ajustada al precio del mercado en Valencia, el banco puede aceptarla para recalcular el préstamo.

2. Aportar garantías adicionales o Avalistas

El comprador puede negociar con su entidad bancaria la aportación de otras garantías (como avales familiares o la doble garantía de otro inmueble) para que el banco le conceda un porcentaje superior al 80% sobre la valoración obtenida.

3. Reorganizar la financiación en otra entidad financiera

No todos los bancos trabajan con las mismas sociedades de tasación ni aplican los mismos criterios. Consultar con un broker hipotecario o presentar la operación en otras entidades bancarias en Valencia puede desbloquear la cifra necesaria.

4. Renegociar el precio de compraventa (Ajuste a partes iguales)

Si la tasación refleja de forma objetiva que el piso estaba algo por encima del valor real del barrio, ambas partes pueden acordar un pequeño ajuste en el precio final para cerrar la compraventa en notaría de forma satisfactoria para ambos.

4. El consejo experto para no sufrir descuadres de tasación en Valencia

La mejor forma de evitar que una tasación bancaria arruine el contrato de arras es la prevención:

• Realiza un Análisis Comparativo de Mercado (ACM) profesional antes de fijar el precio: Establecer el precio basándose en operaciones reales registradas en notaría (y no solo en las ofertas de los portales inmobiliarios) garantiza que el precio de salida esté alineado con los criterios de las tasadoras.

• Redacta el contrato de arras con asesoramiento legal: Reflejar con claridad los plazos de financiación y las consecuencias de la tasación aporta seguridad absoluta tanto al comprador como al vendedor.

¿Vas a poner a la venta tu piso en Valencia y quieres fijar un precio realista que no genere problemas con las tasaciones bancarias? Ponte en contacto con nosotros y realizaremos un estudio de mercado exhaustivo para asegurar tu venta de principio a fin.

Alfonso Gómez-Lobo es un reconocido profesional en el sector inmobiliario. Si tienes dudas o necesitas orientación personalizada no dudes en contactarme al número +34630182387. Estoy aquí para ayudarte en cada paso del proceso.