La trampa del precio fuera de mercado y las tasaciones hipotecarias
A la hora de poner una vivienda en el mercado en Valencia, uno de los métodos más habituales entre los propietarios es mirar los portales inmobiliarios, ver a qué precio están anunciados los pisos del mismo edificio o de la misma calle y fijar una cifra similar o algo superior.
Aunque parece una estrategia lógica, en el mercado actual suele convertirse en un grave inconveniente. Establecer el valor de tu casa tomando como referencia los precios de salida de internet en lugar de las ventas reales cerradas genera un choque directo contra un muro inevitable: la tasación bancaria del comprador.
A continuación, te explicamos cómo funciona este ajuste y por qué ajustar la valoración desde el primer momento evita que pierdas tiempo y compradores cualificados.
Los precios que aparecen en los portales inmobiliarios reflejan los deseos del vendedor, no el importe final por el que se acaba firmando en notaría. En muchos barrios de Valencia, la diferencia entre el precio inicial anunciado y el precio real de cierre puede fluctuar considerablemente.
Si fijas tu precio basándote en un anuncio que lleva meses publicado sin venderse, estarás reproduciendo un error de valoración que aleja a los compradores que buscan de manera activa.
La inmensa mayoría de los compradores en Valencia necesitan financiación bancaria para completar la compra. Por norma general, las entidades financieras conceden como máximo el 80% del valor de tasación (o del valor de compraventa, el que sea menor).
Decides poner tu piso a la venta por 220.000 € porque viste un anuncio similar en tu calle.
Encuentras a un comprador interesado que acepta ese precio y pide una hipoteca.
La sociedad de tasación homologada por el Banco de España acude a la vivienda y la valora objetivamente en 190.000 €.
El banco concederá el 80% de 190.000 €, es decir, 152.000 €.
El comprador necesitará aportar la diferencia (68.000 €) más un 10-13% adicional para gastos de compraventa e impuestos.
Si el comprador no dispone de esos ahorros extra, la operación se cae de forma inmediata, incluso tras semanas de negociación y con un contrato de arras firmado.
Cuando una vivienda sale al mercado con un precio por encima del valor real de tasación, suelen ocurrir tres situaciones:
Efecto «piso quemado»: El inmueble pasa meses en los portales sin recibir visitas de compradores cualificados. Cuanto más tiempo permanece anunciado, más margen sienten los compradores para hacer ofertas a la baja.
Caídas de contratos a última hora: La venta se bloquea en la fase final cuando la tasación no alcanza la cifra acordada en el contrato de arras, lo que obliga a renegociar con prisas o a devolver las cantidades entregadas.
Pérdida de valor final: Históricamente, las viviendas que salen con sobreprecio acaban vendiéndose por debajo del precio real que habrían alcanzado si se hubieran posicionado correctamente desde el primer día.
Para evitar sorpresas con las tasaciones bancarias, la mejor estrategia es realizar un Análisis Comparativo de Mercado (ACM) profesional antes de publicar el inmueble.
Un ACM analiza:
Las compraventas reales registradas en los últimos meses en tu misma zona o barrio de Valencia.
El estado de conservación, la orientación, la planta y si el edificio dispone o no de ascensor.
Las tendencias actuales de demanda y el perfil del comprador predominante en la zona.
¿Quieres saber cuál es el valor real de mercado de tu vivienda en Valencia antes de fijar el precio de venta?
Alfonso Gómez-Lobo es un reconocido profesional en el sector inmobiliario. Si tienes dudas o necesitas orientación personalizada no dudes en contactarme al número +34630182387. Estoy aquí para ayudarte en cada paso del proceso.
Soy asesor inmobiliario con más de 15 años de experiencia en el sector, especializado en eliminar el riesgo de la compraventa de inmuebles en Valencia y su provincia. Mi enfoque se centra en proporcionar un servicio transparente y seguro para mi cliente, garantizando que cada operación esté bajo control absoluto en cada paso del proceso.
Trabajo con vendedores, compradores e inversores, tanto locales como internacionales, que buscan seguridad jurídica y una gestión profesional sin sorpresas. Mi compromiso es proteger el patrimonio de mis clientes, transformando lo que suele ser un proceso complejo en una experiencia clara y segura.
Como miembro de APIVA e inscrito en el Registro de Agentes Inmobiliarios de la Comunidad Valenciana (RAICV), aporto una sólida credibilidad a mi práctica. El enfoque regulado y de estándar internacional me distingue en el mercado, brindando a mis clientes la tranquilidad que merecen.
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