­ Cuando la tasación manda: el nuevo escenario fiscal tras la doctrina del Supremo

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La reciente doctrina del Tribunal Supremo ha aclarado cómo puede actuar Hacienda en las comprobaciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y, de paso, ha puesto orden en el papel que juegan el precio, el valor de referencia catastral y la tasación, tanto cuando hay hipoteca como cuando no la hay.

El punto de partida: el valor de referencia catastral

Desde 2022, el valor de referencia catastral se ha convertido en la base mínima de tributación en las compraventas de vivienda usada. La regla general es sencilla:

El comprador debe tributar por el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral.

Este criterio se aplica siempre, haya o no financiación hipotecaria. El valor de referencia no desaparece y sigue siendo el primer filtro que utiliza la Administración.

¿Qué pasa cuando NO hay hipoteca?

Cuando la compra se realiza sin financiación bancaria, el escenario es relativamente más previsible:

• Hacienda comparará el precio escriturado con el valor de referencia catastral.
• Si el precio es inferior al valor de referencia, el impuesto se liquidará por este último.
• Si el precio es superior, se tributará por el precio pagado.

En estos casos, no existe una tasación hipotecaria contemporánea que pueda utilizarse de forma directa como medio de comprobación. Esto no impide que la Administración pueda revisar el valor, pero sí exige una motivación más sólida, como informes técnicos específicos o métodos de valoración adicionales.

En la práctica, el margen de seguridad jurídica para el comprador es mayor cuando no hay hipoteca.

¿Y qué cambia cuando SÍ hay hipoteca?

Aquí es donde entra en juego la doctrina del Supremo. Cuando la compra se financia con hipoteca:

• El banco exige una tasación oficial y homologada.
• Esa tasación suele reflejar un valor diferente, superior o inferior, al precio de compra.
• Si la diferencia es relevante, Hacienda puede utilizarla como medio válido de comprobación, incluso si el valor de referencia catastral es inferior.

El Supremo considera que esta tasación, al ser técnica, individualizada y aceptada por el comprador para obtener financiación, puede reflejar mejor el valor real del inmueble en el momento de la compraventa que una referencia catastral genérica.

En este contexto, la tasación no sustituye al valor de referencia, pero puede superarlo y desplazarlo en una comprobación.

Un esquema sencillo para entenderlo

Para el comprador, el mapa queda así:

• Sin hipoteca
   👉 Se compara precio vs. valor de referencia catastral.
   👉 El mayor de los dos marca la base imponible.
• Con hipoteca
   👉 Se compara precio vs. valor de referencia catastral.
   👉 Y, además, la tasación puede entrar en juego si es significativamente superior.
   👉 Hacienda puede usarla para regularizar el impuesto.

¿Hacia dónde nos encaminamos?

El mensaje es claro: la financiación importa, y mucho. La existencia de hipoteca introduce un elemento adicional de control fiscal que no estaba tan claro hasta ahora.

Esto puede provocar:

• Compradores más prudentes al aceptar tasaciones muy elevadas.
• Mayor análisis fiscal antes de firmar una hipoteca.
• Un papel cada vez más relevante del asesoramiento profesional previo a la compra.
• Menos margen para sorpresas, pero solo para quien se anticipe.

Conclusión

El valor de referencia catastral sigue siendo la base mínima sobre la que gira la fiscalidad inmobiliaria. Sin embargo, cuando hay hipoteca, la tasación ha pasado a ocupar un papel protagonista y puede convertirse en el valor determinante a efectos del ITP.

En cambio, cuando no hay financiación, el comprador se mueve en un terreno más estable, donde el precio y el valor de referencia son los principales puntos de referencia.

En el nuevo escenario, comprar vivienda ya no es solo cuestión de precio, sino de entender qué valor puede acabar reconociendo Hacienda según cómo se estructure la operación. Anticiparse, informarse y asesorarse bien marca hoy la diferencia entre una compra tranquila y un problema fiscal inesperado.

Para cerrar, conviene lanzar un mensaje claro al lector:

Cada operación inmobiliaria es única, pero sus consecuencias fiscales pueden acompañarte durante años. En el contexto actual, anticiparse marca la diferencia entre una compra bien planificada y una regularización inesperada.

Si estás pensando en comprar vivienda, ya sea con o sin hipoteca, analizar previamente el precio, el valor de referencia catastral y la tasación no es una opción, es una decisión estratégica. Contar con asesoramiento profesional desde el inicio te permite tomar decisiones informadas, reducir riesgos y ganar tranquilidad.

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